Изразът „служебен домоуправител“ се използва широко в разговорния и в професионалния български език, но не е правен термин по смисъла на ЗУЕС. Законът говори за „управител“ или „председател на управителния съвет“ на етажната собственост. Думата „служебен“ е добавка от практиката, която носи определено значение и създава очаквания – именно затова е полезно да се изяснят произходът и употребата ѝ.
Произход на термина в българския език
Прилагателното „служебен“ в контекста на длъжности означава лице, което изпълнява функции по силата на служба – тоест по договор, по занятие, срещу възнаграждение и в рамките на установени служебни задължения. Така изразът „служебен домоуправител“ от самото си възникване се е използвал, за да се разграничи външно лице, изпълняващо функцията професионално, от съсед-собственик, избран измежду живущите. Същият смислов нюанс се среща и при други професии: „служебно лице“, „служебен защитник“, „служебен превод“.
Защо ЗУЕС не използва понятието
Законът за управление на етажната собственост урежда органите на управление и техните правомощия с неутрална терминология – „управител“, „управителен съвет“, „общо събрание“, „сдружение на собствениците“. Това позволява една и съща правна рамка да се прилага независимо дали функцията се изпълнява от собственик или от външно лице, дали е възмездна или безвъзмездна, и дали изпълнителят е физическо лице или фирма.
С други думи, „служебният домоуправител“ е практическо обозначение, а не отделен правен субект. Във всички случаи правата и задълженията остават тези на „управителя“ по ЗУЕС, а конкретиката се описва в договора с етажната собственост.
Кога обикновено се ползва изразът
В обявления, форуми и сред живущите изразът „служебен домоуправител“ най-често се появява в три ситуации. Първата е, когато общото събрание не е успяло да избере управител измежду собствениците и се търси външно лице. Втората – когато действащият управител-съсед се отказва и възниква нужда от заместник, който да поеме функциите по време на преходен период. Третата – когато сградата вече е възложила управлението на фирма и всички говорят за нея именно като за „служебен домоуправител“ в контраст с предишния „наш“ управител.
Разлика между „служебен“, „професионален“ и „платен“
В разговорния език трите израза често се смесват, но имат различни оттенъци. „Служебен“ подчертава факта, че функцията се изпълнява по служба – тоест от външно лице на договорно основание. „Професионален“ акцентира върху квалификацията и систематичния начин на работа. „Платен“ описва само финансовия аспект – че управителят получава възнаграждение, без значение дали е външен или собственик. На практика и трите термина обикновено описват едно и също лице или фирма, но с различен фокус.
Какво се променя в правен план при употребата на различни наименования
Нищо. Без значение как нарича изпълнителя поканата, протоколът или живущите, правният режим се определя от съдържанието на решението на общото събрание и на сключения договор. Ако в протокола е записано „избираме за управител фирма Х“, тя поема всички задължения на управител по ЗУЕС – да изпълнява решенията на събранието, да представлява етажната собственост, да поддържа касата и документацията, да свиква събрания. Дали впоследствие я наричаме „служебен“, „професионален“ или просто „наш“ домоуправител, не променя законовия обхват.
Препоръка при подготовка на документи
В официалните документи – покани за общо събрание, протоколи, договори, отчети – е препоръчително да се използва терминологията на закона: „управител“ или „председател на управителния съвет“. Това избягва двусмислия при евентуален спор и облекчава комуникацията с трети лица – нотариуси, банки, общински служби, доставчици. Изразът „служебен домоуправител“ е удобен и описателен за обикновено общуване, но за официални нужди по-точно е законовото наименование.
Ако подготвяте документи за избор на външна фирма за управление и не сте сигурни в формулировките, екипът на Вход Мениджър може да предостави примерни образци на покана, протокол и договор, съобразени с действащия ЗУЕС.