Промените в ЗУЕС: какво важи днес

През 2023 г. Народното събрание прие най-обхватните изменения в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) от приемането му насам. Промените са обнародвани в ДВ, бр. 82 от 29.09.2023 г. и влизат в сила на три етапа — 29.09.2023 г., 31.12.2023 г. и 31.12.2024 г.

По-долу обобщаваме реално приетите текстове, така че да знаете какво е задължително днес и какво трябва да направите във вашата сграда.

Промени в сила от 29.09.2023 г.

• Собствениците са длъжни да участват в общото събрание лично или чрез пълномощник.
• Собствениците отговарят за задълженията на етажната собственост съобразно притежаваните идеални части от общите части.
• Когато управителят, контрольорът и касиерът са собственици или обитатели, общото събрание може да реши да не им изплаща възнаграждение.
• Кворумът за редовно общо събрание се намалява от 67% на 51% идеални части от общите части.
• Изборът на управител, както и възлагането на правомощия на професионален управител-търговец, се взема с мнозинство 50% (вместо предишните 67%) идеални части. Договорът се сключва за срок до 2 години.
• С 50% мнозинство се взема и решение за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства.
• Решенията за разпределяне на разходите за поддръжка и управление, за основен ремонт и обновяване, както и за усвояване на средства от фондовете, държавния или общинския бюджет, се вземат с мнозинство 51% идеални части.
• С обикновено мнозинство ОС може да реши приходите от реклами, технически съоръжения или наеми на общи части да се ползват за погасяване на кредити за основен ремонт, обновяване, енергийна ефективност или ВЕИ.
• Средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ и средствата за управление и поддръжка се набират в банкова сметка със специално предназначение, открита на името на етажната собственост или на сдружението.
• Общото събрание определя начина на разпределение на разходите за управление и поддръжка — поравно по брой обитатели, по идеални части или поравно на самостоятелен обект (мнозинство 51%).

Промени в сила от 31.12.2023 г.

• Собствениците подават декларация по образец за вписване в книгата на ЕС на обитателите, пребиваващи повече от 30 дни, и на животните, които подлежат на извеждане (за кучета — номер на ветеринарномедицинския паспорт).
• Декларацията се подава в 15-дневен срок до управителя; може и по електронен път.
• Книгата на ЕС може да се води на хартиен или електронен носител.
• Упълномощаването за участие в общото събрание може да бъде електронен документ, изпратен на електронния адрес на управителя.
• При спадащ кворум събранието се провежда с 26% (вместо 33%) идеални части.
• Когато едно лице притежава над 51% идеални части, се изисква специален кворум — 75% присъствие (лично или чрез пълномощник).
• ОС може да се провежда в смесен режим — присъствено и онлайн чрез видеоконференция, при гарантирана идентификация на участниците. Процедурата трябва да е разписана в правилника за вътрешния ред.
• Възможно е и неприсъствено гласуване чрез декларация (на хартия или с електронен подпис) в 7-дневен срок след събранието — но само за решения по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 ЗУЕС (съответно чл. 33, ал. 2, т. 3, 4, 5 и 6 за сдружения, без прекратяване на сдружението).
• Електронният адрес на управителя за неприсъствено гласуване се вписва в поканата за ОС и в регистъра на ЕС при МРРБ.
• Управителят предоставя ежемесечен отчет по образец за приходите и разходите — на видно място във входа, по електронен път или на хартия при поискване.
• Контрольорът представя писмен доклад един месец преди изтичане на мандата си.
• Когато в самостоятелен обект се упражнява професия или дейност с достъп на външни лица, собственикът заплаща разходите за управление и поддръжка в размер от трикратния до петкратния, определен с мотивирано решение на ОС (не важи, ако обектът има самостоятелен вход).
• Притежателите на домашни любимци, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за поддръжка като за един обитател — за всяко животно.
• За обекти, в които се пребивава не повече от 30 дни в годината, се заплаща разход колкото за един собственик/обитател.

Промени в сила от 31.12.2024 г.

• С решение на общото събрание (мнозинство над 50% идеални части) правомощията на управителния съвет (управителя), изцяло или частично, могат да се възлагат на професионален управител-търговец, вписан в регистъра на МРРБ.
• Към МРРБ се създава единна информационна система с регистъра на професионалните управители-търговци и Единен централизиран регистър на етажната собственост.
• По силата на чл. 47е ЗУЕС председателите на управителни съвети (управителите) подават уведомление в общинската администрация в едномесечен срок от избирането им. Уведомлението съдържа: имена, електронен адрес, адрес и телефон на членовете на УС/управителя или на професионалния управител, на контролния съвет/контрольора и на касиера; размер на ежемесечната вноска за фонд „Ремонт и обновяване“; брой самостоятелни обекти; идентификатор на сградата. Прилага се заверено „Вярно с оригинала“ копие на протокола и приложенията.
• В сгради без избран управителен съвет/управител или без определена вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да се свика и проведе общо събрание, след което информацията да се подаде в общината.

Какво трябва да направите във вашата сграда

• Проверете дали управителят (или УС) е вписан в Единния централизиран регистър при МРРБ чрез вашата община.
• Уверете се, че средствата на ЕС се държат в банкова сметка със специално предназначение на името на етажната собственост или сдружението.
• Актуализирайте правилника за вътрешния ред, ако планирате смесени или електронни събрания и неприсъствено гласуване.
• Подавайте декларации за обитатели, наематели и животни в книгата на ЕС в 15-дневния срок.
• Изисквайте от управителя ежемесечен отчет по образец и от контрольора — писмен доклад преди изтичане на мандата.

Промените от 2023–2024 г. целят по-лесно вземане на решения, повече прозрачност и официална регистрация на управителите — спазването им защитава както собствениците, така и управителя.

Тази статия е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с юрист или с вашата общинска администрация.