Общото събрание е органът, чрез който собствениците в етажната собственост вземат решения, задължителни за всички. След измененията на ЗУЕС от 2023–2024 г. правилата за свикване, кворум и провеждане са значително променени.
Свикване
Общото събрание се свиква от управителния съвет (управителя), от контролния съвет (контрольора), както и по писмено искане на собственици на не по-малко от 20% идеални части от общите части.
Поканата се поставя на видно и общодостъпно място на входа. Връчването се удостоверява с протокол, който се подписва от свикващия и поне един собственик. Поканата трябва да съдържа дневен ред, дата, час и място, както и електронния адрес на управителя за упълномощаване и за неприсъствено гласуване.
Кворум
- Редовен кворум: 51% идеални части от общите части (намален от 67% с измененията от 29.09.2023 г.).
- Спадащ кворум (отлагане с 1 час): 26% идеални части (намален от 33%).
- Специален кворум: ако едно лице притежава над 51% идеални части — изисква се 75% присъствие, лично или чрез пълномощник.
Участие и упълномощаване
Собствениците са длъжни да участват лично или чрез пълномощник. Упълномощаването може да бъде на хартия или като електронен документ, изпратен на електронния адрес на управителя.
Общото събрание може да се провежда и в смесен режим — присъствено и онлайн чрез видеоконференция, при условие че се гарантира идентификацията на участниците онлайн и процедурата е разписана в правилника за вътрешния ред.
Неприсъствено гласуване
Лица, които не могат да присъстват, могат да гласуват неприсъствено чрез декларация — на хартия или подписана с електронен подпис — в 7-дневен срок от датата на провеждане. Допустимо е само за решения по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 ЗУЕС (за сдружения — чл. 33, ал. 2, т. 3, 4, 5 без прекратяване, и т. 6).
Мнозинства за основните решения
- Избор на управител или възлагане на правомощия на професионален управител-търговец — над 50% идеални части.
- Изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства — 50%.
- Разпределение на разходите за управление, поддръжка, основен ремонт и обновяване, усвояване на средства по програми — 51%.
- Използване на приходи от реклами, технически съоръжения и наеми за погасяване на кредити за ремонт, обновяване, енергийна ефективност и ВЕИ — обикновено мнозинство.
Протокол и обявяване
Решенията се вземат явно, освен ако ОС не реши друго. Протоколът се изготвя и поставя на видно място във входа. От датата на поставяне тече срокът за оспорване по реда на чл. 40 ЗУЕС.
Доброто събрание е добре подготвеното събрание — ясен дневен ред, документирано свикване и точно протоколиране.
Информацията тук е обобщена и не замества проверката в действащия текст на ЗУЕС или консултация с юрист по конкретен казус.